房地产项目可行性研究报告(可研必须有批复么)
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2024-01-10
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1. 房地产项目可行性研究报告,可研必须有批复么?
必须有批复。
可研批复,全称为可行性研究报告批复。这项批复,不是开工批复,这是两回事。可研批复,一般是在重大工程立项前,首先由建设单位组织研究项目论证,之后对项目建设进行可行性和投资性进行评估和撰写报告,并按照权限上报上级进行复核。
2. 有四千万够不够在县城开发楼盘?
项目开发成本你知道怎么计算吗?安居客房产研究院分析师综合整理出4种估算方式。
1、建设项目投资估算
(一)建设项目总投资构成:包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模,规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用;建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
2、房地产项目投资与总成本费用估算
一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念
(一)房地产开发项目投资特点:三种经营模式,出售、出租和自主经营。
(二)房地产开发项目总投资
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。
2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
(三)开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,从财务角度,这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)。亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
二、房地产开发项目总成本费用构成估算
1、土地费用估算
(1)土地使用权出让金
土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。
(2)土地征用及拆迁安置补偿费
新条例规定:拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换。货币补偿的金额,应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定;实行产权调换的,应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。
(3)土地转让费
土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。
(4)土地租用费
土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见,但在房地产置业投资中(如购入酒店以作出租经营之用时)经常采用。
(5)土地投资折价
非常常见的合作开发项目的模式。
2、前期工程费
前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下,规划及设计费为建安工程费的3%左右,可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%,水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算,一般为设计概算的0.5%左右。
(2)“三通一平”等土地开发费用,主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量,参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。
3、基础设施建设费
基础设施建设费又称为红线内外工程费,是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用,主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。
基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时,则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费用等。
5、公共配套设施建设费
公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
6、开发间接费
开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。
7、管理费用
管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括:管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税(企业管理用房)、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。
管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数,取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。
8、财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用,主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。
长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。
9、销售费用
销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。
(1)广告宣传及市场推广费
约为销售收入的2%—3%(住宅销售物业较高,写字楼物业较低)
(2)销售代理费
约为销售收入的1.5%—2%
(3)其他销售费用
约为销售收入的0.5%—1%
以上各项合计,销售费用约占到销售收入的4%—6%。
10、其他费用
其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算,一般约占投资额的2%—3%。
11、开发期间税费
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。以广州为例,这些税费一般包括:
(1)配套设施建设费(小区建安造价的5.5%,单体11%)
(2)固定资产投资方向调节税(按总投资额30%-5%计征,目前暂停征收)
(3)土地使用税
(4)建筑工程质安监督费
(5)供水增容费(已免征)
(6)供电增容费(已免征)
(7)物业管理基金(按售价2%计收,用于出租的物业,开发商交,用于出售的,买家交)
(8)其他
12、不可预见费
不可预见费包括备用金(不含工料价格上涨备用金)、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述各项费用之和为基数,按3%—5%计算。
如果是开发项目完成后出租或自营的项目,还应估算下列费用:
13、运营费用
运营费用是指房地产项目开发完成后,在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用、销售费用等。
14、修理费用
修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。
3、房地产项目的收入、税金估算与资金筹措
一、经营收入测算
房地产开发项目应在项目策划方案的基础上,制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划(以下简称租售计划),通过该收入计划,正确地估算出开发项目可能的收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合,同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。
(一)制订房地产开发项目租售计划
房地产项目租售计划一般包括:可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。
1、在确定可供租售的房地产类型及数量时,应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量,再根据市场条件,确定开发项目在整个租售期内每期(年、半年或季度,以下同)拟租售的房地产类型及数量。
2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上,结合房地产开发项目的具体情况,通过市场交易信息的分析与比较来完成。特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。
3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时,应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时,应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。
(二)房地产开发项目租售收入的估算
租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入,主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。
1、房地产开发项目的出租、出售收入,一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的情况,应注意空置期(项目竣工后暂未租出的时间)和空置率(未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比)对各期租金收入的影响。同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。
2、房地产开发项目的自营收入,是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入的估算时,应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响,以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响,以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。
二、税金估算
(一)经营税金及附加
1、经营税金及附加的概念
经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费,主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加(即为通常所说的“两税一费”)。
2、具体估算
(1)营业税
对房地产投资而言,营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。
营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率,目前我国的营业税税率是5%。
(2)城市维护建设税
城市维护建设税,按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据,专门用于城市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言,城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。
城市维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差异:纳税人所在地为市区的,税率为7%,纳税人所在地为县城、镇的,税率为1%。
(3)教育费附加
教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,其计费依据与城市维护建设税相同。对房地产开发企业而言,教育费附加的计费依据是其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般为3%。
(二)土地使用税
土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。计税依据是纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级别的幅度定额税率,每平方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次,其中如广州这样的大城市为0.5元至10元(具体参见表)。
年应纳土地使用税=应税土地面积(平方米)×税率
(三)房产税
房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产,以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产,以房产原值一次扣除10%—30%后的余额为计税依据计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
房产税采用比例税率,按房产余值计征,税率为1.2%;按房产租金收入计征的,税率为12%。
(四)企业所得税
企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而言,企业所得税的纳税人即为房地产开发企业,所得税计算公式是:
所得税税额=应税所得额×税率
应税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额
对开发企业而言,其利润总额主要是开发建设及经营期间的组收收入,其允许扣除项目为总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税率一般为25%。
(五)土地增值税
1、土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人,就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税。
2、转让房地产取得的收入
纳税人转让房地产取得的收入,应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。可以是货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币收入。
3、土地增值税的扣除项目
计算土地增值税应纳税额,并不是直接对转让房地产所得的收入征税,而是对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额。
扣除项目包括:
(1)取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费。
(2)房地产开发成本,包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。
(3)房地产开发费用,包括管理费用、财务费用、销售费用。
但三项费用在计算土地增值税时,并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。具体扣除时,要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。
如果是,则财务费用中的利息支出允许据实扣除,但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额,而其他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和的5%以内计算扣除。
如果否,则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。
(4)旧房或建筑物的评估价格。转让旧有房地产时,应按旧房或建筑物的评估价格计算扣除项目金额。
(5)与转让房地产有关的税金,包括营业税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等。
(6)财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项之和的20%扣除。
4、土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率(额)累进税率,从30%-60%。
(1)增值额未超过扣除项目金额50%(包括本比例数,下同)的部分,税率为30%;
(2)增值额超过扣除项目金额50%,但未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%,但未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
5、土地增值税的免税规定
有以下情形之一者,免征土地增值税:
(1)纳税人建筑普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的。
(2)因国家建设需要征收的房地产。
综上所述,土地增值税的计算步骤
例6-2:某房地产开发公司出售房地产得到收入40,000万元,其扣除项目金额为10,000万元,试计算其应纳土地增值税的税额。
解:
(1)计算增值额为:
40,000-10,000=30,000万元
(2)计算增值税与扣除金额之比:
30,000÷10,000=300%
增值税超过扣除项目金额200%,分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。
(3)计算各档土地增值税税额:
a、增值额未超过扣除金额50%的部分,适用30%的税率,税额为:
1,000×50%×30%=150万元
b、增值额超过扣除金额50%但未超过100%的部分,适用40%的税率,税额为:
1,000×(100%-50%)×40%=200万元
c、增值额超过扣除金额100%但未超过200%的部分,适用50%的税率,税额为:
1,000×(200%-100%)×50%=500万元
d、增值额超过扣除金额200%的部分,适用60%的税率,税额为:
[3,000-(1,000×200%)]×60%=600万元
(4)土地增值税总额:
150+200+500+600=1,450万元
例6-3:某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入40,000万元,其扣除项目金额为35,000万元,试计算其应纳土地增值税的税额。
解:
(1)计算增值额为:
40,000-35,000=5,000万元
(2)计算增值税与扣除金额之比:
5,000÷35,000=14.28%
(3)判断土地增值税适用税率:
增值税未超过扣除项目金额20%,故该项目免征土地增值税。
4、借款还本付息的估算
借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间,从而观察项目的偿还能力和收益,为财务分析和项目决策提供依据。
一、还本付息的资金来源
根据国家现行财税制度的规定,归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等;对预售或预租的项目,还款资金还可以是预售或预租收入。
1、利润
用于归还借款的利润,一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润。
2、折旧费
如果项目建设完毕后形成了一部分固定资产(如例6-1中的产生的价值5000万元的会所),在使用初期还无需更新,那么作为固定资产重置准备金性质的折旧基金,在被提取后暂时处于闲置状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限,可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一,但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回,以保证折旧基金从总体上不被挪用,在还清贷款后恢复其原有的经济属性。
3、摊销费
4、其他还款资金
5、预售或预租收入
二、还款方式和顺序
(一)国外借款的还款方式
按照国际惯例,债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规定。如按规定等额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。
(二)国内借款的还款方式和顺序
一般按照先贷先还、后贷后还,息高先还、息低后还的顺序,或按双方的贷款协议归还国内借款。
三、利息的计算
(一)借款时的利息计算
按照国家有关规定,在进行建设项目经济评价时,对当年发生借款的,假定借款在当年年中发生,按半年计息,其后按全年计息。每年应计利息为:
每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款÷2)×利率
例6-4某房地产开发项目,建设期为3年。在建设期第1年借款300万元,第2年借款600万元,第3年400万元,年利率为12%,试计算建设期贷款利息。
解:建设期各年利息计算如下:
第1年应计利息=(0+300÷2)×12%=18万元
第2年应计利息=(318+600÷2)×12%=74.16万元
第3年应计利息=(318+600+74.16+400÷2)×12%=143.06万元
故建设期贷款利息总和为:18+74.16+143.06=235.22万元
(二)还款时的利息计算
1、等额偿还额本金和利息总额时
2、等额还本,利息照付
四、借款还本付息表
房地产投资项目的借款还本付息表提供了项目的债务状况财务信息,描述了项目开发经营过程中债务本息的分布状况,为项目经营决策和财务决策、偿债能力分析提供了重要依据。但应注意,借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息,而没有反应流动资金借款本息。流动资金借款还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。换句话说,流动资金的利息列入了财务费用,而由于其本金在项目计算期末用回收的流动资金一次偿还,所以在此没有考虑流动资金借款偿还问题。
针对项目还本付息表,可进行如下分析:
1、分析项目债务清偿能力
2、协助安排短期贷款
3、研究资金筹措方案的合理性
例6-5某房地产开发项目,建设期为3年。第1年借款1000万元,第2年借款2000万元,第3年3000万元。项目建设完毕后开始销售,预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是年利率为8%,建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息估算表。
解:(1)建设期各年应计利息:
第1年应计利息=(0+1000÷2)×8%=40万元
第2年应计利息=(1040+2000÷2)×8%=163万元
第3年应计利息=(1040+2000+163?+3000÷2)×8%=376万元
第3年末借款累计:本金+利息=6000+40+163+376=6579万元
(2)每期还本付息:A=P(A/P,i,n)=1648万元
3. 城市天骄房地产楼盘投资可行性?
谢邀请!
首先我不对这个楼盘有过多评价,因为每个楼盘都有各种配套,优势劣势,以及未来的各种规划,毕竟城市总是不断发展的。
所以,从发展的角度去看我认为有那么几点!
你投资的是房地产,那么长沙的房产是否值得投资,或者是否有前景呢?投资简单的来说一种就是低价买了房产,等涨价了卖出去赚差价。第二种就是买了房产出租投资!不知道你出于哪种方式目的的投资?
如果你是第一种,那么你买了房子想要卖出去长沙的政策是要你的房产证下来满五年才可以出售。五年后不知道什么价格,按照长沙的发展,你可以算一下,你首付的资金加上还贷款的资金,五年后你可以赚多少钱?
第二种,就是你买回来了出租出去这种投资。这个就要看以后的发展规划,人流多少,是否中心区域,交通是否便利,周边配套是否齐全?因为这些因素直接影响你的出租率,也就是你的收入!
最后说一点,投资房产是最靠谱的投资,只是时间长短,资金增长速度快慢的问题。祝老板发财!
4. 房地产开发全流程?
第一部分,房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。
第二部分,行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项:
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)。
五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项:
由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:
1、以下证明材料:
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
3、工程施工合同;
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。
4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。
第三部分房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
2、开发商应提交材料:
(1)申请书;
(2)企业营业执照;
(3)用地证明文件或者土地使用权证;
(4)建设用地规划许可证;
(5)建设工程规划许可证;
(6)施工许可证;
(7)房屋竣工验收资料
(8)房屋测绘成果;
(9)根据有关规定应当提交的其他文件。
5. 房地产资质办理可行性路径?
房地产资质办理流程分四步:首先,是材料筹备阶段;其次,向主管部门提出申请、并递交材料;然后,再经过相关部门初审、终审,符合资质办理标准、且材料齐全合规的企业;最后,就可以顺利办理,等待下证啦~
详解流程前,我们首先要明确,房地产开发企业资质,分为一、二、三、四级资质和暂定资质五种;只有房地产一级资质须由住建部审批;二级及以下房地产资质,由当地房地产行政主管部门审批即可。
01材料筹备
正式办理前,需确认申请房地产资质的企业,审批部门指定的相关核准材料全部准备齐全,所需材料包括但不限于:
法人、高管及工程技术、财务、统计等业务主要负责人的任职文件、职称证书(职业资格证书)和身份证的复印件;
符合规定数量的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员的劳动合同或社会保险缴纳凭证、职称证书(职业资格证书)和身份证的复印件等。
02提出申请
确认材料全部准备就绪后,授权一人作为办理房地产资质的申请人,先向当地的房地产主管部门提出房地产资质办理申请,同时完整无误的提交所有有关材料。
03初审上报
所有材料全部提交完毕后,由当地主管部门,对企业提交的所有申请材料进行初步预审;
审查合规的企业,由主管部门将初审意见,和全部申请材料上报住建部;
审查不合规的企业,主管部门会提出明确的修改意见,企业需尽快调整优化。
04终审下证
最终,住建部会对所有由当地主管部门初审上报的企业,进行终审裁决;
资质核定完毕后,准予许可的,于法定时间内向申请人颁发、送达资质证书。
6. 如何做拟投资项目可行性评估?
如果想写专业的项目投资可行性方案,需要请相关的专业机构协助编写,特别是有些项目投资可行性方案需要有资质的机构出具。
以下是从公司内部管理的角度出发,做简单的项目的可行性分析考虑以下几个方面。
一、投资必要性
二、技术的可行性
三、财务可行性
四、组织可行性、
五、风险因素及对策等方面。
一、投资必要性分析
在进行投资之前投资者都会对项目进行分析,而项目投资可行性分析的结果直接会影响到投资的结果。可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作,是在投资决策之前,对拟建项目进行全面分析的科学论证,在此基础上综合论证项目建设的必要性。
二、技术的可行性
通过对投资项目的主要内容和经营条件进行调查研究和分析比较,如市场、供应链资源、工程建设规模、工艺路线、设备选择、环保达标、等等方面,提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见,为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。分析应该具有预见性、公正性、可靠性、科学性,对建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响有结论性意见。
三、财务可行性
设计合理财务方案,从企业理财的角度进行资本预算,考虑资金的时间价值,评价项目的盈利能力,进行投资决策,从融资的单位角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。采用对比方案进行说明。对可行性分析中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。
四、组织可行性、
项目实施的进度计划、合理人员管理组织架构去执行。应该选择经验丰富的管理人员,建立良好团队关系、善用周围的资源,保证项目顺利执行
五、风险因素及对策等方面。
对投资项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价,制定出规避风险的对策办法,为项目全过程的风险管理提供依据和解决办法。
7. 房地产策划是做什么的?
从广义来说,房地产策划分为以下三个内容。如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。根据需要开发商可以选择不同的菜单。
一,项目的前期定位策划:即房地产开发项目的可行性研究,包括市场调研,项目定位,项目的经济效益分析等。
二,项目的推广整合策划:包括项目的VI设计,项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等。三,项目的销售招商策划:包括售楼人员培训,销售手册的编制,分阶段销售价格的确定等;项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。具体的还要看你在那个环节做策划,如果你需要补充请加贴继续
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1. 房地产项目可行性研究报告,可研必须有批复么?
必须有批复。
可研批复,全称为可行性研究报告批复。这项批复,不是开工批复,这是两回事。可研批复,一般是在重大工程立项前,首先由建设单位组织研究项目论证,之后对项目建设进行可行性和投资性进行评估和撰写报告,并按照权限上报上级进行复核。
2. 有四千万够不够在县城开发楼盘?
项目开发成本你知道怎么计算吗?安居客房产研究院分析师综合整理出4种估算方式。
1、建设项目投资估算
(一)建设项目总投资构成:包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模,规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用;建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
2、房地产项目投资与总成本费用估算
一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念
(一)房地产开发项目投资特点:三种经营模式,出售、出租和自主经营。
(二)房地产开发项目总投资
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。
2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
(三)开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,从财务角度,这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为:开发直接费(包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费)和开发间接费(包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等)。亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
二、房地产开发项目总成本费用构成估算
1、土地费用估算
(1)土地使用权出让金
土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。
(2)土地征用及拆迁安置补偿费
新条例规定:拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换。货币补偿的金额,应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定;实行产权调换的,应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。
(3)土地转让费
土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。
(4)土地租用费
土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见,但在房地产置业投资中(如购入酒店以作出租经营之用时)经常采用。
(5)土地投资折价
非常常见的合作开发项目的模式。
2、前期工程费
前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
(1)项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下,规划及设计费为建安工程费的3%左右,可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%,水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算,一般为设计概算的0.5%左右。
(2)“三通一平”等土地开发费用,主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量,参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。
3、基础设施建设费
基础设施建设费又称为红线内外工程费,是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用,主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。
基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时,则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费用等。
5、公共配套设施建设费
公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施(又称公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
6、开发间接费
开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。
7、管理费用
管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括:管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税(企业管理用房)、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。
管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数,取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。
8、财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用,主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。
长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。
9、销售费用
销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。
(1)广告宣传及市场推广费
约为销售收入的2%—3%(住宅销售物业较高,写字楼物业较低)
(2)销售代理费
约为销售收入的1.5%—2%
(3)其他销售费用
约为销售收入的0.5%—1%
以上各项合计,销售费用约占到销售收入的4%—6%。
10、其他费用
其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算,一般约占投资额的2%—3%。
11、开发期间税费
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。以广州为例,这些税费一般包括:
(1)配套设施建设费(小区建安造价的5.5%,单体11%)
(2)固定资产投资方向调节税(按总投资额30%-5%计征,目前暂停征收)
(3)土地使用税
(4)建筑工程质安监督费
(5)供水增容费(已免征)
(6)供电增容费(已免征)
(7)物业管理基金(按售价2%计收,用于出租的物业,开发商交,用于出售的,买家交)
(8)其他
12、不可预见费
不可预见费包括备用金(不含工料价格上涨备用金)、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述各项费用之和为基数,按3%—5%计算。
如果是开发项目完成后出租或自营的项目,还应估算下列费用:
13、运营费用
运营费用是指房地产项目开发完成后,在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用、销售费用等。
14、修理费用
修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。
3、房地产项目的收入、税金估算与资金筹措
一、经营收入测算
房地产开发项目应在项目策划方案的基础上,制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划(以下简称租售计划),通过该收入计划,正确地估算出开发项目可能的收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合,同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。
(一)制订房地产开发项目租售计划
房地产项目租售计划一般包括:可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。
1、在确定可供租售的房地产类型及数量时,应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量,再根据市场条件,确定开发项目在整个租售期内每期(年、半年或季度,以下同)拟租售的房地产类型及数量。
2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上,结合房地产开发项目的具体情况,通过市场交易信息的分析与比较来完成。特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。
3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时,应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时,应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。
(二)房地产开发项目租售收入的估算
租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入,主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。
1、房地产开发项目的出租、出售收入,一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的情况,应注意空置期(项目竣工后暂未租出的时间)和空置率(未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比)对各期租金收入的影响。同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。
2、房地产开发项目的自营收入,是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体,通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入的估算时,应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响,以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响,以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。
二、税金估算
(一)经营税金及附加
1、经营税金及附加的概念
经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费,主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加(即为通常所说的“两税一费”)。
2、具体估算
(1)营业税
对房地产投资而言,营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。
营业税税额=应纳税销售(出租)收入×税率,目前我国的营业税税率是5%。
(2)城市维护建设税
城市维护建设税,按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据,专门用于城市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言,城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。
城市维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差异:纳税人所在地为市区的,税率为7%,纳税人所在地为县城、镇的,税率为1%。
(3)教育费附加
教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费,其计费依据与城市维护建设税相同。对房地产开发企业而言,教育费附加的计费依据是其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般为3%。
(二)土地使用税
土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。计税依据是纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级别的幅度定额税率,每平方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次,其中如广州这样的大城市为0.5元至10元(具体参见表)。
年应纳土地使用税=应税土地面积(平方米)×税率
(三)房产税
房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产,以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产,以房产原值一次扣除10%—30%后的余额为计税依据计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
房产税采用比例税率,按房产余值计征,税率为1.2%;按房产租金收入计征的,税率为12%。
(四)企业所得税
企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而言,企业所得税的纳税人即为房地产开发企业,所得税计算公式是:
所得税税额=应税所得额×税率
应税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额
对开发企业而言,其利润总额主要是开发建设及经营期间的组收收入,其允许扣除项目为总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税率一般为25%。
(五)土地增值税
1、土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人,就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税。
2、转让房地产取得的收入
纳税人转让房地产取得的收入,应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。可以是货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币收入。
3、土地增值税的扣除项目
计算土地增值税应纳税额,并不是直接对转让房地产所得的收入征税,而是对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额。
扣除项目包括:
(1)取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费。
(2)房地产开发成本,包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。
(3)房地产开发费用,包括管理费用、财务费用、销售费用。
但三项费用在计算土地增值税时,并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。具体扣除时,要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。
如果是,则财务费用中的利息支出允许据实扣除,但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额,而其他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和的5%以内计算扣除。
如果否,则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。
(4)旧房或建筑物的评估价格。转让旧有房地产时,应按旧房或建筑物的评估价格计算扣除项目金额。
(5)与转让房地产有关的税金,包括营业税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等。
(6)财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项之和的20%扣除。
4、土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率(额)累进税率,从30%-60%。
(1)增值额未超过扣除项目金额50%(包括本比例数,下同)的部分,税率为30%;
(2)增值额超过扣除项目金额50%,但未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;
(3)增值额超过扣除项目金额100%,但未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%;
(4)增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
5、土地增值税的免税规定
有以下情形之一者,免征土地增值税:
(1)纳税人建筑普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的。
(2)因国家建设需要征收的房地产。
综上所述,土地增值税的计算步骤
例6-2:某房地产开发公司出售房地产得到收入40,000万元,其扣除项目金额为10,000万元,试计算其应纳土地增值税的税额。
解:
(1)计算增值额为:
40,000-10,000=30,000万元
(2)计算增值税与扣除金额之比:
30,000÷10,000=300%
增值税超过扣除项目金额200%,分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。
(3)计算各档土地增值税税额:
a、增值额未超过扣除金额50%的部分,适用30%的税率,税额为:
1,000×50%×30%=150万元
b、增值额超过扣除金额50%但未超过100%的部分,适用40%的税率,税额为:
1,000×(100%-50%)×40%=200万元
c、增值额超过扣除金额100%但未超过200%的部分,适用50%的税率,税额为:
1,000×(200%-100%)×50%=500万元
d、增值额超过扣除金额200%的部分,适用60%的税率,税额为:
[3,000-(1,000×200%)]×60%=600万元
(4)土地增值税总额:
150+200+500+600=1,450万元
例6-3:某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入40,000万元,其扣除项目金额为35,000万元,试计算其应纳土地增值税的税额。
解:
(1)计算增值额为:
40,000-35,000=5,000万元
(2)计算增值税与扣除金额之比:
5,000÷35,000=14.28%
(3)判断土地增值税适用税率:
增值税未超过扣除项目金额20%,故该项目免征土地增值税。
4、借款还本付息的估算
借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间,从而观察项目的偿还能力和收益,为财务分析和项目决策提供依据。
一、还本付息的资金来源
根据国家现行财税制度的规定,归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等;对预售或预租的项目,还款资金还可以是预售或预租收入。
1、利润
用于归还借款的利润,一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润。
2、折旧费
如果项目建设完毕后形成了一部分固定资产(如例6-1中的产生的价值5000万元的会所),在使用初期还无需更新,那么作为固定资产重置准备金性质的折旧基金,在被提取后暂时处于闲置状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限,可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一,但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回,以保证折旧基金从总体上不被挪用,在还清贷款后恢复其原有的经济属性。
3、摊销费
4、其他还款资金
5、预售或预租收入
二、还款方式和顺序
(一)国外借款的还款方式
按照国际惯例,债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规定。如按规定等额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。
(二)国内借款的还款方式和顺序
一般按照先贷先还、后贷后还,息高先还、息低后还的顺序,或按双方的贷款协议归还国内借款。
三、利息的计算
(一)借款时的利息计算
按照国家有关规定,在进行建设项目经济评价时,对当年发生借款的,假定借款在当年年中发生,按半年计息,其后按全年计息。每年应计利息为:
每年应计利息=(年初借款本息累计+本年借款÷2)×利率
例6-4某房地产开发项目,建设期为3年。在建设期第1年借款300万元,第2年借款600万元,第3年400万元,年利率为12%,试计算建设期贷款利息。
解:建设期各年利息计算如下:
第1年应计利息=(0+300÷2)×12%=18万元
第2年应计利息=(318+600÷2)×12%=74.16万元
第3年应计利息=(318+600+74.16+400÷2)×12%=143.06万元
故建设期贷款利息总和为:18+74.16+143.06=235.22万元
(二)还款时的利息计算
1、等额偿还额本金和利息总额时
2、等额还本,利息照付
四、借款还本付息表
房地产投资项目的借款还本付息表提供了项目的债务状况财务信息,描述了项目开发经营过程中债务本息的分布状况,为项目经营决策和财务决策、偿债能力分析提供了重要依据。但应注意,借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息,而没有反应流动资金借款本息。流动资金借款还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。换句话说,流动资金的利息列入了财务费用,而由于其本金在项目计算期末用回收的流动资金一次偿还,所以在此没有考虑流动资金借款偿还问题。
针对项目还本付息表,可进行如下分析:
1、分析项目债务清偿能力
2、协助安排短期贷款
3、研究资金筹措方案的合理性
例6-5某房地产开发项目,建设期为3年。第1年借款1000万元,第2年借款2000万元,第3年3000万元。项目建设完毕后开始销售,预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是年利率为8%,建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息估算表。
解:(1)建设期各年应计利息:
第1年应计利息=(0+1000÷2)×8%=40万元
第2年应计利息=(1040+2000÷2)×8%=163万元
第3年应计利息=(1040+2000+163?+3000÷2)×8%=376万元
第3年末借款累计:本金+利息=6000+40+163+376=6579万元
(2)每期还本付息:A=P(A/P,i,n)=1648万元
3. 城市天骄房地产楼盘投资可行性?
谢邀请!
首先我不对这个楼盘有过多评价,因为每个楼盘都有各种配套,优势劣势,以及未来的各种规划,毕竟城市总是不断发展的。
所以,从发展的角度去看我认为有那么几点!
你投资的是房地产,那么长沙的房产是否值得投资,或者是否有前景呢?投资简单的来说一种就是低价买了房产,等涨价了卖出去赚差价。第二种就是买了房产出租投资!不知道你出于哪种方式目的的投资?
如果你是第一种,那么你买了房子想要卖出去长沙的政策是要你的房产证下来满五年才可以出售。五年后不知道什么价格,按照长沙的发展,你可以算一下,你首付的资金加上还贷款的资金,五年后你可以赚多少钱?
第二种,就是你买回来了出租出去这种投资。这个就要看以后的发展规划,人流多少,是否中心区域,交通是否便利,周边配套是否齐全?因为这些因素直接影响你的出租率,也就是你的收入!
最后说一点,投资房产是最靠谱的投资,只是时间长短,资金增长速度快慢的问题。祝老板发财!
4. 房地产开发全流程?
第一部分,房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前,房地产开发公司应办理好土地出让手续,委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图,并落实足够的开发资金。
第二部分,行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章,房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点;2)规划总图审查及确定规划设计条件;3)初步设计及施工图审查;4)规划报建图审查;5)施工报建;6)建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项:
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项:
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复,并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》,发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件,在建设单位缴纳有关规费后,核发《建设工程规划许可证》(副本)。
五、施工报建阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包,确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍,非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查,核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段,此阶段办理以下一般事项:
由房地产管理部门办理预售登记,核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)及资料:
1、以下证明材料:
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书;
3、工程施工合同;
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容,并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段,此阶段办理以下一般事项:
1、建筑工程质量监督站(机构)对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门,按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》(正本)。
4、建委综合各部门验收、审查意见,对符合审核标准和要求的,出具建设工程项目竣工综合验收备案证明;不符合标准或要求的,作退件处理并要求限期整改。
第三部分房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始(大产权证)登记。
2、开发商应提交材料:
(1)申请书;
(2)企业营业执照;
(3)用地证明文件或者土地使用权证;
(4)建设用地规划许可证;
(5)建设工程规划许可证;
(6)施工许可证;
(7)房屋竣工验收资料
(8)房屋测绘成果;
(9)根据有关规定应当提交的其他文件。
5. 房地产资质办理可行性路径?
房地产资质办理流程分四步:首先,是材料筹备阶段;其次,向主管部门提出申请、并递交材料;然后,再经过相关部门初审、终审,符合资质办理标准、且材料齐全合规的企业;最后,就可以顺利办理,等待下证啦~
详解流程前,我们首先要明确,房地产开发企业资质,分为一、二、三、四级资质和暂定资质五种;只有房地产一级资质须由住建部审批;二级及以下房地产资质,由当地房地产行政主管部门审批即可。
01材料筹备
正式办理前,需确认申请房地产资质的企业,审批部门指定的相关核准材料全部准备齐全,所需材料包括但不限于:
法人、高管及工程技术、财务、统计等业务主要负责人的任职文件、职称证书(职业资格证书)和身份证的复印件;
符合规定数量的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员的劳动合同或社会保险缴纳凭证、职称证书(职业资格证书)和身份证的复印件等。
02提出申请
确认材料全部准备就绪后,授权一人作为办理房地产资质的申请人,先向当地的房地产主管部门提出房地产资质办理申请,同时完整无误的提交所有有关材料。
03初审上报
所有材料全部提交完毕后,由当地主管部门,对企业提交的所有申请材料进行初步预审;
审查合规的企业,由主管部门将初审意见,和全部申请材料上报住建部;
审查不合规的企业,主管部门会提出明确的修改意见,企业需尽快调整优化。
04终审下证
最终,住建部会对所有由当地主管部门初审上报的企业,进行终审裁决;
资质核定完毕后,准予许可的,于法定时间内向申请人颁发、送达资质证书。
6. 如何做拟投资项目可行性评估?
如果想写专业的项目投资可行性方案,需要请相关的专业机构协助编写,特别是有些项目投资可行性方案需要有资质的机构出具。
以下是从公司内部管理的角度出发,做简单的项目的可行性分析考虑以下几个方面。
一、投资必要性
二、技术的可行性
三、财务可行性
四、组织可行性、
五、风险因素及对策等方面。
一、投资必要性分析
在进行投资之前投资者都会对项目进行分析,而项目投资可行性分析的结果直接会影响到投资的结果。可行性研究是确定建设项目前具有决定性意义的工作,是在投资决策之前,对拟建项目进行全面分析的科学论证,在此基础上综合论证项目建设的必要性。
二、技术的可行性
通过对投资项目的主要内容和经营条件进行调查研究和分析比较,如市场、供应链资源、工程建设规模、工艺路线、设备选择、环保达标、等等方面,提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见,为项目决策提供依据的一种综合性的系统分析方法。分析应该具有预见性、公正性、可靠性、科学性,对建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响有结论性意见。
三、财务可行性
设计合理财务方案,从企业理财的角度进行资本预算,考虑资金的时间价值,评价项目的盈利能力,进行投资决策,从融资的单位角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。采用对比方案进行说明。对可行性分析中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。
四、组织可行性、
项目实施的进度计划、合理人员管理组织架构去执行。应该选择经验丰富的管理人员,建立良好团队关系、善用周围的资源,保证项目顺利执行
五、风险因素及对策等方面。
对投资项目的市场风险、技术风险、财务风险、组织风险、法律风险、经济及社会风险等因素进行评价,制定出规避风险的对策办法,为项目全过程的风险管理提供依据和解决办法。
7. 房地产策划是做什么的?
从广义来说,房地产策划分为以下三个内容。如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。根据需要开发商可以选择不同的菜单。
一,项目的前期定位策划:即房地产开发项目的可行性研究,包括市场调研,项目定位,项目的经济效益分析等。
二,项目的推广整合策划:包括项目的VI设计,项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等。三,项目的销售招商策划:包括售楼人员培训,销售手册的编制,分阶段销售价格的确定等;项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。具体的还要看你在那个环节做策划,如果你需要补充请加贴继续
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